liner
Добрый админ
Команда форума
Админ
RCM
- Регистрация
- 26 апреля 2005
- Сообщения
- 70,670
- Возраст
- 47
- Марка машины
- Volkswagen
- Модель
- Multivan
- Город
- Белоостров
- Регион
- Санкт-Петербург
- Имя
- Дмитрий
Оффтоп
Застройщик арендует землю у некоего хозяина участка.
На участке идет застройка многоквартирных домов.
На вопрос застройщику - а что будет дальше с вашей арендой земли, тот отвечает:
согласно 214 ФЗ после сдачи объекта и регистрации прав (квартир) покупателями, земля под домом отходит жильцам в долевую собственность.
[CUT=разъяснения]
Разъяснение по поводу собственности на землю под многоквартирным домом в соответствии с жилищным кодексом и 214 ФЗ:
Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16).
В соответствии счастью 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщику земельный участок может принадлежать на праве собственности, праве аренды, праве субаренды либо на праве безвозмездного срочного пользования.
Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 16 Закона № 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 , 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 5 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, соответственно застройщик или публичный собственник утрачивает право на него.
Это означает, что право общей долевой собственности собственников помещений (жилых и нежилых) многоквартирного дома на земельный участок, который расположен под ним, возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права и независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Данная позиция также отражена в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П.
Согласно пункту 1 статьи 12.1 и пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве обеспечивается залогом, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации такого договора.
Согласно пункту 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ предусмотрено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Более того, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 0 1.03.2015 данная норма будет изложена в новой редакции: «Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.».
Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных норм права земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников всех помещений, которые в нем расположены. При этом переход права от застройщика к собственникам помещений обусловлен необходимостью его формирования по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. До момента его формирования собственник (застройщик, муниципальное образование и. т.п.) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. При этом специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, а также государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
[/CUT]
Я смотрю в документы и не понимаю. Ну, покурил закон.
И что? На каком основании покупатель квартиры станет владельцем доли в земельном участке под домом ?
Разрешение на застройку есть, хорошо.
Договор аренды земли есть. Гут.
Выписка из ЕГРП есть.
Вообще все разрешительные документы в норме.
Однако что-то тревожит.
Застройщик арендует землю у некоего хозяина участка.
На участке идет застройка многоквартирных домов.
На вопрос застройщику - а что будет дальше с вашей арендой земли, тот отвечает:
согласно 214 ФЗ после сдачи объекта и регистрации прав (квартир) покупателями, земля под домом отходит жильцам в долевую собственность.
[CUT=разъяснения]
Разъяснение по поводу собственности на землю под многоквартирным домом в соответствии с жилищным кодексом и 214 ФЗ:
Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16).
В соответствии счастью 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщику земельный участок может принадлежать на праве собственности, праве аренды, праве субаренды либо на праве безвозмездного срочного пользования.
Исходя из положений Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 16 Закона № 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 , 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 5 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, соответственно застройщик или публичный собственник утрачивает право на него.
Это означает, что право общей долевой собственности собственников помещений (жилых и нежилых) многоквартирного дома на земельный участок, который расположен под ним, возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права и независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Данная позиция также отражена в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П.
Согласно пункту 1 статьи 12.1 и пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве обеспечивается залогом, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации такого договора.
Согласно пункту 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ предусмотрено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Более того, в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 0 1.03.2015 данная норма будет изложена в новой редакции: «Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.».
Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных норм права земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников всех помещений, которые в нем расположены. При этом переход права от застройщика к собственникам помещений обусловлен необходимостью его формирования по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. До момента его формирования собственник (застройщик, муниципальное образование и. т.п.) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. При этом специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, а также государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
[/CUT]
Я смотрю в документы и не понимаю. Ну, покурил закон.
И что? На каком основании покупатель квартиры станет владельцем доли в земельном участке под домом ?
Разрешение на застройку есть, хорошо.
Договор аренды земли есть. Гут.
Выписка из ЕГРП есть.
Вообще все разрешительные документы в норме.
Однако что-то тревожит.
как это?
Последнее редактирование:
