Автомобильный Петербург уйдет под землю

[Жемчужинка]

Почему в городе нет подземных парковок

СПб. Губернатор Валентина Матвиенко обещала, что основной тенденцией в будущем году станет строительство парковок и развитие подземного строительства в историческом центре.

Это новый поворот в развитии Петербурга, и поворот достаточно крутой.

Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов сообщил, что до конца года его ведомство разработает программу размещения подземных паркингов. "В основном это будет касаться центральной части города. И речь идет именно о подземных паркингах, а не о перехватывающих парковках". В числе потенциальных автостоянок он называл площадь Льва Толстого, площадь Искусств, Никольскую, Манежную, Троицкую, Биржевую площади и площадь Труда, площадь перед Финляндским вокзалом и даже Марсово поле, за которое потом, правда, пришлось оправдываться губернатору. "Марсово поле будет сохранено и там не будет никаких стоянок", - заявила Валентина Матвиенко.

Так или иначе, подземные парковки объявлены стратегическими проектами, раз за программу их размещения взялся соответствующий комитет, а заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Виталий Зенцов уточнил, что уже выданы разрешения на проектирование паркингов по 35 адресам. Правда, получить в КГА перечень этих адресов так и не удалось, из чего можно сделать вывод, что Виталий Зенцов несколько погорячился.

О желании работать в этом направлении заявляют и девелоперские компании, но с большой осторожностью. Генеральный директор ООО "Адитум" Александр Дымов оценил инвестиции в три паркинга, возможность строительства которых его компания сейчас изучает: $90-120 млн. Но больше - никакой конкретики: Александр Дымов отказывается даже назвать адреса будущих сооружений.

Вниз, под землю

Несколько лет назад строительная компания "Импульс" создала дочернюю структуру - "Паркинг-ИнвестЦентр". Ее задача - строительство подземных паркингов, и один из названных в Смольном адресов совпадает с планами застройщика.

Как рассказал генеральный директор ООО "Паркинг-ИнвестЦентр" Андрей Блинков, у него есть планы по строительству 10 подземных стоянок более чем на 10 тыс. машино-мест. Из всех проектов ближе всех к реализации два - подземные паркинги на Конюшенной площади и около БКЗ "Октябрьский": их, по словам Андрея Блинкова, одобрил главный архитектор города Александр Викторов. Объем инвестиций составит около $30 млн на одну парковку. Себестоимость машино-места предполагается в районе $45 тыс.

"Четырехуровневый паркинг на Конюшенной площади предусматривает 625 машино-мест, а пятиуровневый на Греческой площади - 570", - говорит Андрей Блинков.

Проект на Конюшенной наиболее близок к началу реализации: в "ПаркингИнвестЦентре" не исключают возможность получить разрешение на строительство уже в этом году. Однако, говорит Андрей Блинков, его компания - первопроходец в вопросе строительства подземных паркингов, и нельзя исключать, что могут возникнуть определенные сложности. Уже сейчас он указывает на недостаточность законодательной базы и сложную экономическую составляющую проекта. Однако желание закрепиться в новом сегменте гонит девелопера под землю.

Есть мнение

Николай Яблоков, начальник отдела по работе с имуществом частных собственников ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга":

"Использование наземного пространства под паркинги неэффективно. Сегодня доходность от объектов коммерческой недвижимости на порядок выше, чем от паркингов. Во всем мире используют именно подземные паркинги, даже в Париже - городе с гораздо большей историей и не меньшими архитектурными памятниками".

Сергей Шилов, заместитель генерального директора по строительству ЗАО "Ленстройтрест":

"Если говорить об использовании пятен, предназначавшихся под уплотнительную застройку, необходимо понимать, что есть нормы, регламентирующие расположение подобных объектов. Если говорить непосредственно о подземных паркингах, надо рассматривать каждый участок в отдельности. И уже по совокупности факторов принимать решение о строительстве. В будущем строительство и эксплуатация паркингов, особенно в центре города, станет интересным. Но сегодня все определяется экономикой. Если учесть, что строительство паркингов не дешевый проект, для его реализации потребуются "длинные деньги". Сегодня существуют более доходные проекты".

Илья Логинов, директор по маркетингу ЗАО "Строймонтаж":

"Себестоимость строительства одного машино-места в подземной парковке составляет около $50 тыс. Чтобы заработать, инвестору нужно продать его минимум за $65 тыс. Это дорого, получается, что цена 1 м2 в парковке достигает $2 тыс. На участках в центре города выгоднее строить жилье или коммерческие объекты, потому что их можно продать в 2 раза дороже".

Карта строительства подземных автомобильных паркингов ООО "Паркингинвестцентр" в период 2007-2012 гг.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Источник: Картографическое предприятие "Дискус Медиа"


Федоров Игорь, "Деловой Петербург"
№171 (2493) от 17.09.2007

 

[Жемчужинка]

Подземные ходы

Строить сложно: не хватает законов

СПб. Законодательная база, регламентирующая строительство подземных сооружений, изобилует юридическими пробелами.

Всевозможные юридические коллизии и хитросплетения вероятны не только в период строительства, но и после сдачи.

Утверждение о том, что юридической базы для подземного строительства не существует, было бы неверным. Однако разобраться в законах, актах и прочих документах, регламентирующих эту деятельность, даже юристы могут с трудом.

По мнению руководителя адвокатского кабинета "АКТТ", адвоката Тимофея Титаренко, "решение о предоставлении участка недр для строительства подземного сооружения принимается специальной комиссией, которая создается с участием Федерального агентства по недропользованию и городских властей. Следовательно, договариваться о строительстве подземного паркинга застройщику придется не только в Смольном, но и в Москве.

Руководитель ООО "Центр экологического аудита и консалтинга" Наталья Петрова рассуждает по-другому. Она полагает, что в этой части Петербургу делегированы права на предоставление интересов РФ, а это значит, что дополнительных согласований с Москвой не требуется, просто надо получить справку о нерудности в Департаменте по недропользованию по Северо-Западному федеральному округу (Севзапнедра), который находится в Петербурге.

"В отличие от простого строительства, - говорит Наталья Петрова, - ситуация усугубляется тем, что при строительстве подземного сооружения на девелопера начинает распространяться закон о недрах. Согласно российскому законодательству недрами является часть земной коры ниже почвенного слоя. По закону о недрах для работы на глубине более 5 м девелоперу потребуется лицензия. Однако в части подземного строительства (местного значения) порядка выдачи такого документа в Петербурге не существует".

К чему приводит отсутствие порядка, Наталья Петрова иллюстрирует новым Водным кодексом. Он отменил лицензии для предприятий, производящих сброс в водоемы отходов или имеющих водозаборники, их заменили "решения" и договоры на водопользование, а порядок выдачи не был определен. Появился прекрасный повод штрафовать компании, не имеющие новых документов.

Эпизод в Челябинске

- Челябинское ООО "Стройсвязьурал-1" стало девелопером, а затем управляющей компанией подземного ТК "Никитинский" на главной площади этого уральского города. На момент предоставления земли и строительства областным законом должен был быть установлен порядок использования недр для строительства и эксплуатации подземных объектов, не связанных с добычей полезных ископаемых. "Раньше такого порядка в Челябинской области не существовало - впрочем, как ни в одном субъекте Федерации, - не было классификации подземных объектов коммерческой недвижимости, - рассказывает юрисконсульт ООО "Стройсвязьурал-1" Елена Рытая. - Все: и процедура согласования, и размер оплаты за использование недр, и виды лицензий - было ориентировано на добычу, использование или хранение ископаемых".

- После того как подземный торговый комплекс проработал более полутора лет, произошли изменения в региональном законодательстве, установившие процедуру согласования предоставления земли для строительства подземных сооружений (впрочем, вопрос с классификацией объектов так и не был решен). Что и позволило местным властям использовать пробелы в праве как рычаг воздействия на компанию.

- Сначала были иски о признании недействительным землеотвода, и в случае признания объект был бы изъят в муниципальную казну. Затем - иски о взыскании неосновательного обогащения на "сэкономленной арендной плате за землю". В первом процессе суд установил, что подземный торговый комплекс не относится к объектам, отношения по которым регулируются законодательством о недрах. Во втором - установил тот факт, что предприятие не использует земельный участок, и речь вести надо не об арендных отношениях, а об установлении сервитута.


Ф Игорь, "Деловой Петербург"
№171 (2493) от 17.09.2007

 

[Жемчужинка]

Обстоятельства закапывают

СПб. До сих пор никто не решался строить подземные паркинги вне основного проекта - либо жилого дома, либо коммерческого центра, - считая этот бизнес низкорентабельным.

Появление пионера - это попытка создать новый сегмент рынка и занять на нем лидирующие позиции.

Говорить о доходности подземных паркингов в Петербурге очень сложно по причине отсутствия таковых. Если говорить о паркингах, совмещенных с жилыми домами или коммерческими объектами, то объективная необходимость для застройщиков в появлении таких объектов очевидна. "Ни один коммерческих объект не будет успешным, если рядом не будет паркинга", - говорит генеральный директор ООО "Адитум" Александр Дымов.

Директор по маркетингу и продажам строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Илья Андреев убежден, что парковка - важная коммерческая составляющая любого проекта, реализуемого в центре города.

Однако высокая цена на дефицитную в центре землю заставляет девелоперов "закапываться". "Если нельзя расти вширь и вверх, строители пойдут вглубь", - рассуждает Александр Дымов. Получается, что строительству подземных паркингов в центре города способствует исключительно рыночная необходимость, и она - в организации машино-мест под иными проектами.

Дорого и зло

Однако участники рынка утверждают, что ситуация с парковками в центре города остается критической и, появись подобные сооружения, они будут пользоваться спросом. Генеральный директор ООО "Северная Звезда" Андрей Коновалов рассказал, что если бы паркинг, построенный его компанией, находился в центре, а не в Красносельском районе, машино-место продавалось бы вдвое дороже. "У меня под дверью стояла бы очередь", - рассуждает он. Пока же максимальная цена места в наземном паркинге, построенном "Северной звездой" на пересечении проспектов Маршала Захарова и Маршала Жукова, чуть более 750 тыс. рублей. "Это очень низкая рентабельность", - говорит Андрей Коновалов.

Кроме дефицита места серьезное препятствие на пути развития сети подземных парковок - затратность таких проектов.

Дополнительные расходы возникают из-за крайне сложных грунтов. Застройщик вынужден "закапываться" вдвое глубже, чем, собственно, опускается его сооружение. И речь идет не только о сваях: вниз уходит весь периметр строительства, тем самым ограждая будущий котлован; в результате под паркингом получается герметичный объем, сравнимый с самим объектом. Иначе земля просто "вытолкнет" паркинг наружу. Эти работы приходится выполнять в крайне стесненных условиях, в режиме городского ритма, когда все, в том числе организация движения автотранспорта в период строительства, вызывает значительные затруднения.

Перед инвестором помимо прочего стоит жесткая задача не навредить существующей городской застройке. Чуть ли не каждое здание, расположенное поблизости от объекта, - памятник архитектуры. А это почти всегда означает, что оно в ветхом состоянии.

Генеральный директор ООО "ПаркингИнвестЦентр" Андрей Блинков говорит, что закапывание вглубь на один метр обойдется в среднем в $1-1,5 млн. "Мы не собираемся продавать машино-места, - говорит он. - Ведь речь идет о центре города, где паркинг должен быть общедоступным. Возможна только аренда - почасовая, посуточная, помесячная".

На заметку

ООО "Общественно-деловой центр "Охта", созданное для реализации проекта "Охта Центр" в Петербурге, объявило начальную цену договора в рамках конкурса на право исследования грунта в зоне будущего строительства. Как сообщила пресс-служба компании, она составляет 283 млн 700 тыс. рублей.

Источник: РБК

Наталия Валуйкина, эксперт Центра бизнес-обучения "ДелУМ" группы компаний "Музей":

"Строительство наземного паркинга в центре проблематично, так как земельный участок, как правило, расположен в плотной жилой застройке. Строительные нормы и правила регламентируют минимальное расстояние до открытых стоянок в зависимости от количества машино-мест. Девелопер, получив участок в центре города, в первую очередь проводит анализ его наилучшего использования и зачастую приходит к выводу, что ему гораздо выгоднее построить бизнес-центр класса А с определенным количеством парковочных мест, нежели реализовывать проект паркинга в чистом виде. Подземный паркинг связан с множеством различных затрат - на геодезическое исследование, гидроизоляцию, существующие подземные инженерные коммуникации, которые нельзя повредить и т.д."


Ф Игорь, "Деловой Петербург"
№171 (2493) от 17.09.2007