Про стоимость жилья

[А.Х.]

Вчера почитал статью. К концу 2008г. ожидается 2-х кратный рост цен в Москве.

При скольки кратном росте з/пл?
А иначе, Борода +1.

 

[legler]

После двухкратного повышения цен на жилью самма идея ипотечного кредитования населения умрет сразу. Придется две жизни прожить, чтобы за двушку расчитаться.

Согласна.

1) Стоимость жилья как в Лондоне, Париже и пр. ,
2) зар.плата - ниже,
3) кризис на фин.рынке на Западе=> "долгих" денег нам давать не будут на ипотеку=> ипотеки в таких масшабах не будет.

И,как результат вышеприведенных пунктов:
падать будет ой как больно.
Совет: продавайте жилье сейчас, покупайте через 3-5 лет:-)

 

[legler]

При скольки кратном росте з/пл?
А иначе, Борода +1.

Ага, размечтались

 

[Gregory]

В той статье основная причина удорожания жилья: недостаток инвестиционных ресурсов. Иначе кв. метры покупаются не для того, что бы жить, а для того что бы уберечь честно заработанные нефтебаксы и евро от финансовых колебаний на рынке. И объем строительства соответственно не для народных масс (каждому гражданину по 80 кв. м, как в ненавистной Америке), а для избранных, имеющих доступ к этим самым нефтевалютам.

Как доказательство приводится сравнение роста стоимости покупки кв. м и аренды кв.м.. Сразу понятно, что сегменты рынка абсолютно разные.

 

[dwa]

Совет: продавайте жилье сейчас, покупайте через 3-5 лет:-)

а ты, Аня, права есть! ))

Просто так, для справки: поставлена задача (Нац. проект, как никак) строить не 0,5 кв. м на человека в год, как сейчас, а 1 кв. м, т.е. около 150 млн. кв. м жилья в год. Достойная цель!
только Китай как раз вводит 10 кв. м жилья на человека в год.... И инфраструктура позволяет, и цемент есть.... Как так? :dum rollingflo rollingflo

 

[Борода]

Совет: продавайте жилье сейчас, покупайте через 3-5 лет:-)

Почему сейчас, может подождать до конца 2008 г. и обогатиться

 

[legler]

а ты, Аня, права есть! ))

Просто так, для справки: поставлена задача (Нац. проект, как никак) строить не 0,5 кв. м на человека в год, как сейчас, а 1 кв. м, т.е. около 150 млн. кв. м жилья в год. Достойная цель!
только Китай как раз вводит 10 кв. м жилья на человека в год.... И инфраструктура позволяет, и цемент есть.... Как так? :dum rollingflo rollingflo

Сейчас отожмут сикока смогут, и все придет в нормальные рамки

 

[Gregory]

Арбитражный суд Москвы вчера удовлетворил иск компании "Интеко" Елены Батуриной к журналу Forbes Russia. Суд оштрафовал издателей на 136 тыс. рублей и обязал опубликовать опровержение двух фраз из материала о супруге столичного мэра, обнародованного в декабрьском номере Forbes. В редакции журнала теперь гадают, как опровергать слова о том, что госпожа Батурина "действует аккуратнее" и строители "охотно берут" ее "в партнеры".
(Коммерсантъ, 26.09.2007)

 

[konsol]

Вот бы малому предпринимательству дали возможность производить бетон

А кто мешает малому предпринимательству производить бетон?
Собсна именно оно его и производит - растворно-бетонный узел это не Новороссийский цементный завод, его на любой стройплощадке замутить можно...

ПС: У нас в работе сейчас цементный завод в Мордовии (Мордовцемент), так что, глядишь, китайцы не понадобятся...

 

[konsol]

Дык, и отдавать-то нечего, на енту епотеку никакой зарплаты не хватит, не говоря уж о пенсии.

Как же так!
А если не лениться и хорошо работать?
Или допустим ОЧЕНЬ хорошо работать?

 

[Gregory]

Как же так!
А если не лениться и хорошо работать?
Или допустим ОЧЕНЬ хорошо работать?

Мля, до меня дошло: поднятие цен на недвижимость - один из пунктов плана Путина по удвоению ВВП. Чтоб лучше работали!!!

 

[konsol]

Мля, до меня дошло: поднятие цен на недвижимость - один из пунктов плана Путина по удвоению ВВП. Чтоб лучше работали!!!

sm152
Я не совсем это имел ввиду, но мысль интересная...
Кстати, про поработать: http://www.pravda.ru/politics/parties/sps/26-09-2007/239712-pensiya-0

Моя-то мысль была про то что, если уж люди могут, хорошо работая, заработать на Бентли (см. пост про Робин Гуда), а это примерно 5 лимонов, то чего о квартире-то переживать? Просто работать надо!

 

[Gregory]

Да уже сейчас можно спокойно поднимать пенсию, до нее по статистике все равно доживают единицы.

Что-то мне подсказывает, что в истории с бентли не все так просто. Уж очень большая страховая выплата.

 

[Борода]

У ипотеки появится альтернатива

Новый способ приобретения собственной квартиры или дома появится вскоре у российских граждан. Копить деньги на покупку собственного жилья можно будет в специальных строительных сберегательных кассах. При этом государство будет добавлять к накопленной сумме и свои деньги. Законопроект "О строительных сберегательных кассах" уже внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ и может вступить в силу с 2008 года. Депутаты надеются, что предложенный ими механизм накопления средств повысит доступность жилья и увеличит количество заказов у застройщиков.

Новый способ накопить на квартиру

Законопроект "О строительных сберегательных кассах" предусматривает создание уполномоченными банками специальных касс, которые будут принимать от населения накопительные вклады на приобретение жилья. Накопив некоторую сумму, вкладчик сможет получить в стройсберкассе кредит на покупку жилья, на ремонт квартиры или дома или на доплату при обмене своей недвижимости, то есть в общем - на улучшение жилищных условий.

Проценты по вкладам строительные сберегательные кассы (ССК) будут определять самостоятельно, но, чтобы у стройсберкасс не возникало соблазна завышать проценты по кредиту, в законопроекте предусмотрено ограничение: ставка по кредиту не должна превышать ставку по вкладу более чем на 3%.

При этом государство будет ежегодно добавлять к каждому вкладу 20% от накопленной суммы, но не более 70 тысяч рублей в год. Воспользоваться кредитом можно будет не раньше, чем через два года после открытия счета.

"Схема будет примерно такой: 30% от стоимости жилья человек накопит в кассе, еще 30% касса выдает ему в качестве кредита, а оставшиеся 40% он берет в ипотечном банке", - рассчитывает руководитель экспертного совета комиссии по формированию рынка доступного жилья Совета Федерации Иван Грачев.

По оценкам одного из авторов законопроекта депутата Оксаны Дмитриевой, в первые два года после вступления документа в силу в России появятся четыре стройсберкассы при крупнейших банках, а за несколько следующих лет их количество возрастет до нескольких десятков. Депутаты рассчитали, что на первом этапе граждане заключат примерно 100-150 тысяч договоров с ССК, что ежегодно потребует из бюджета в качестве государственной доплаты к вкладам 2,1 миллиарда рублей.

По прогнозу экспертов, к 2012-2013 годам число участников системы строительных сберегательных касс увеличится уже до 500 тысяч человек, а расходы государства возрастут до семи миллиардов рублей в год.

Эта сумма может еще больше увеличиться, если в ходе рассмотрения законопроекта в нем будет предусмотрен механизм субсидирования государством процентной ставки по кредиту, который будет выдавать вкладчику стройсберкасса. Подобная норма уже обсуждалась представителями российского правительства и депутатского корпуса, но пока отражения в законопроекте не нашла.

Доверит ли население свои деньги стройсберкассам?

Строительные сберегательные кассы - новый для России финансовый институт, хотя жители европейских стран уже давно и активно им пользуются. Например, в Германии каждый третий житель имеет договор строительного вклада. Но приживется ли механизм ССК на российской почве - пока сказать сложно.

По мнению вице-президента компании "Бест-недвижимость" Михаила Гороховского, популярность этих касс во многом будет зависеть от доверия к ним населения.

"Различные финансовые пирамиды середины 90-х годов прошлого века были негативным примером, поэтому основным препятствием на пути вложения гражданами в кассу своих средств будет страх, что касса не выполнит своих обязательств", - отмечает эксперт.

По его мнению, строительные сберегательные кассы должны создаваться только при крупных, известных банках, которые будут нести солидарную ответственность за сохранность вкладов в ССК.

Для защиты вкладов в законопроекте предусмотрена норма, согласно которой стройсберкассы будут обязаны создать страховой фонд в размере 1,5% от общей суммы вкладов. Кроме того, для снижения рисков круг финансовых операций ССК будет ограничен: они, например, не смогут вкладывать деньги в акции российских компаний.

По мнению руководителя департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-новостройки" Николая Вопиловского, надежности касс будет способствовать также государственный надзор за их деятельностью и специальное лицензирование ССК.

Ипотека никуда не исчезнет

Стройсберкассы могут стать популярным инструментом для приобретения жилья. Вместе с тем ряд экспертов полагает, что ССК не смогут полностью вытеснить ипотечное кредитование, а станут лишь хорошим дополнением к ипотеке.

"Проблемы обеспечения населения жильем, которые существуют сегодня в России, конечно, сделают ССК востребованными. Однако говорить о них как о панацее - несерьезно", - считает соучредитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Олег Ступеньков.

В первую очередь, строительные сберегательные кассы будут рассчитаны на людей, не имеющих первоначального взноса на покупку недвижимости, необходимого для оформления ипотечного кредита.

"Для этой категории людей ССК - реальный путь купить квартиру, пусть и более долгий. А те покупатели, которые относятся к среднему классу и хотят получить квартиру сразу, будут по-прежнему прибегать к ипотечному кредитованию", - прогнозирует Ступеньков.

Еще одна причина, которая не позволит строительным сберегательным кассам вытеснить с рынка ипотечное кредитование, - это постоянный рост цен на жилье.

"В условиях нестабильного рынка недвижимости и непредсказуемых темпов роста стоимости жилья никто не застрахован от того, что вклад в стройсберкассе к моменту покупки квартиры просто обесценится. В результате вкладчик, который теоретически рассчитывал, что определенной суммы ему хватит, скажем, на половину квартиры, к моменту накопления денег может обнаружить, что его сбережения реально составляют только 10% от новой стоимости жилья", - поясняет Ступеньков.

Несмотря на высокую популярность стройсберкасс, в Европе они так и не смогли вытеснить ипотеку.

"В Германии эксперимент с кассами удался, но все равно через ипотеку граждане покупают гораздо больше жилья, чем через кассы", - говорит директор кредитного брокера "Фосборн-Хоум" Василий Белов.

Скептически к идее создания ССК относятся и сами банки. "Сейчас в целом ряде банков появились ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Да и в тех банках, где таких программ нет, клиентам часто предлагают схемы, позволяющие получить кредит на необходимую сумму в полном объеме", - рассказывает вице-президент Промсвязьбанка Андрей Чистяков.

Кроме того, по его словам, если круг операций будет ограничен, то кассам может просто не хватить средств для выдачи кредитов, потому что деньги, которые они получат от вкладчиков не будут включены в активный оборот, как это происходит у банков.

"Такие кредиты должны будут рефинансироваться либо через ипотечные агентства, либо путем выпуска ипотечных облигаций ", - полагает Чистяков.

Привлекательность касс будет зависеть от государства

Многие эксперты считают, что механизм строительных сберегательных касс будет успешно работать только при активной поддержке государства, отмечая при этом, что пока заявленный уровень господдержки очень низкий.

"Если каждый вклад в ССК будет субсидироваться бюджетом максимум на 70 тысяч рублей в год, то такая поддержка может оказаться ничтожной, особенно в крупных городах. Субсидирование процентной ставки может стать даже более привлекательным инструментом, но правительство пока еще не решило, будет ли его использовать", - напоминает Белов.

Тем не менее, строительные компании ожидают увеличения заказов. "Естественно, что на возросший спрос рынок должен будет ответить увеличением совокупного предложения, поэтому можно прогнозировать рост объемов строительства", - полагает Вопиловский.

Правда, увеличение спроса может подтолкнуть рост цен на жилье.

«Если появятся более льготные условия, то количество желающих приобрести жилье резко возрастет, и разрыв между спросом и предложением увеличится. И если рынок не успеет отреагировать на увеличение спроса и предложить дополнительные жилые площади, то жилье опять подорожает", - прогнозирует коммерческий директор "Капитал-Групп" Алексей Белоусов.

Эксперты сходятся во мнении, что строительные сберегательные кассы для российского рынка весьма экзотический продукт, который на первом этапе его внедрения не будет пользоваться массовым спросом. Целевая аудитория ССК пока не очень ясна. Возможно, касса будет интересна тем, кто делает обычные банковские вклады и с появлением ССК предпочтет депозитам вложение денег в дальнейшее улучшение жилищных условий. Но для покупки жилья "с нуля" оптимальным вариантом останется ипотека, которая позволяет приобрести квартиру, не дожидаясь, пока она подорожает, что, естественно, обесценит накопления в кассе.

В Европе популярность касс объясняется в первую очередь высоким уровнем поддержки со стороны государства. Если российское правительство согласится выделить средства для субсидирования ставок по кредитам стройсберкасс, то это станет серьезным преимуществом перед ипотекой, и тогда два финансовых механизма смогут конкурировать практически на равных.

 

[Борода]

Налог на роскошь не отпугнет покупателей элитной недвижимости

Стоимость квадратного метра элитной квартиры в некоторых районах исторического центра Москвы уже достигла 40 тысяч долларов и, несмотря на это, продолжает ползти вверх. Желающих купить шикарную квартиру в столице или роскошный дом в ближайшем Подмосковье за несколько миллионов долларов по-прежнему не мало. О перспективах развития рынка элитной недвижимости в московском регионе, динамике цен на «элитку», предпочтениях потенциальных покупателей рассказала РИА Новости управляющий партнер OSTOGENKA real estate Ольга Творогова.

OSTOGENKA real estate имеет опыт работы в сегменте элитной недвижимости с 2000 года. Среди направлений деятельности компании - посреднические услуги при покупке, продаже и аренде дорогого жилья в Москве, Подмосковье и за рубежом, а также консалтинговые услуги на рынке коммерческой и жилой недвижимости. OSTOGENKA real estate входит в пятерку ведущих риэлтерских агентств Москвы по объёмам продаж дорогого жилья.

Ольга Юрьевна, как складывается ситуация на московском рынке элитного жилья в этом году?

Ожидания покупателей, которые надеялись на относительное снижение стоимости дорогого жилья, не оправдались. Цены действительно замедлили свой стремительный рост, но инфляцию никто не отменял, и стоимость элитной недвижимости, пусть и незначительно, примерно на 1-2% в месяц, но все же увеличивается. Дело в том, что основным фактором ценообразования жилья по-прежнему является инвестиционная себестоимость строительства, складывающаяся из инфляции, стоимости строительных материалов, расходов на переселение жителей из ветхих домов, суммы обязательных отчислений городу. В последнее время все эти показатели только росли, поэтому нет никакого повода и для снижения стоимости готового продукта - квартир.

Вместе с тем, в сегменте элитного жилья, как ни в одном другом секторе недвижимости, цены зависят от многих дополнительных факторов - расположения дома и конкретной квартиры, отделки помещений, этажа и даже вида из окна. Например, в жилом доме «Коперник», расположенном в Замоскворечье, стоимость квадратного метра, в зависимости от этих факторов, колеблется от 15 до 38 тысяч долларов.

В целом же, порядок цен на квартиры в домах премиум-класса сейчас таков: цена квадратного метра на Остоженке колеблется от 18 до 40 тысяч долларов, в районе Тишинки - от 11 до 25 тысяч долларов, в районе Замоскворечья - от 14 тысяч до 38 тысяч долларов.

Не считаете ли Вы, что спрос на элитное жилье в столице начал сужаться за счет роста интереса к престижным коттеджам в Подмосковье?

В прошлом году спрос на элитные коттеджи в ближнем Подмосковье, действительно, был намного выше, чем на городские объекты подобного класса. Во многом это было связано с тем, что к 2006 году начал формироваться цивилизованный рынок предложений в сегменте загородной недвижимости. Новые коттеджные поселки обрели свой собственный архитектурный стиль, достаточно полную инфраструктуру, а у покупателя появилась возможность выбирать из нескольких поселков, различающихся концепцией, но при этом обладающих всей современной инфраструктурой, к которой привык городской житель.

Чтобы выиграть в конкурентной борьбе, девелоперы и строители начали использовать различные маркетинговые и рекламные опции, и большинство покупателей повернулось в сторону загородной недвижимости. При этом нужно не забывать, что в прошлом году цена элитного дома в ближайшем Подмосковье с участком площадью 15 соток еще колебалась от 800 тысяч до 1,5 миллионов долларов, что также привлекало потенциальных покупателей на фоне активного повышения цен на городскую «элитку».

Сейчас спрос на загородное и городское жилье примерно сравнялся, так как почти выровнялись цены на элитные коттеджи в ближайшем Подмосковье и престижные квартиры в центре столицы. Приблизительная стоимость квадратного метра в элитной квартире площадью 200 - 250 квадратных метров в дорогом доме исторической части Москвы сегодня составляет от 15 тысяч долларов. Таким образом, цена элитного объекта в Москве начинается от 3 миллионов долларов. Примерно в такую же сумму обойдется потенциальному владельцу готовый дом и в коттеджном поселке класса de lux.

Многие состоятельные люди рассматривают квартиры в Москве как предмет инвестирования собственных сбережений. При этом часть такой недвижимости пустует, а часть владельцы сдают в аренду. Как в этом отношении обстоят дела в сегменте элитных квартир?

По нашим оценкам, доля рантье, получающих сегодня доход с элитного жилья в Москве, составляет около 30% от общего числа людей, сдающих квартиры в аренду. При этом большинство владельцев таких квартир приобрели их до 2005 года, когда новостройки еще являлись привлекательными с инвестиционной точки зрения.

Но сегодня недвижимость как «доходный бизнес» уже не является столь интересной. Дело в том, что застройщики в разное время применяли разные стратегии при формировании продажной цены объекта недвижимости. Еще четыре - пять лет назад чаще всего строительные компании привлекали для реализации проекта средства соинвесторов. И тогда цена квартиры на этапе котлована могла отличаться от стоимости на этапе принятия госкомиссией в два и более раза.

Сейчас же гораздо чаще девелоперы прибегают к банковскому кредитованию. В этом случае застройщик не нуждается в денежных средствах единичных инвесторов-покупателей и может себе позволить поставить максимальную цену уже на начальном этапе строительства. Отсюда и уменьшение инвестиционной привлекательности приобретаемой квартиры.

Кто же снимает элитное жилье и зачем это им нужно? Разве тот, кто может позволить себе снять элитную квартиру, не может ее просто купить?

Конечно, клиенты, которые могут себе позволить арендовать дорогую квартиру, как правило, могут ее и купить. Но в каждом конкретном случае у людей абсолютно субъективные интересы и предпочтения.

Чаще всего арендаторами дорогих квартир становятся региональные бизнесмены, имеющие в Москве свои деловые интересы, работающие в России по срочному контракту иностранные специалисты, а также состоятельные москвичи, для которых аренда элитной квартиры - промежуточный вариант на время поиска постоянного жилья.

Тем не менее, спрос на аренду элитных квартир не снижается, а средняя стоимость такого жилья с начала года выросла в Москве примерно на 20%. Анализируя показатели летних месяцев, а также учитывая увеличение деловой активности в сентябре, можно прогнозировать стабильный интерес арендаторов к таким квартирам и в будущем.

При этом на рост стоимости влияет и сокращение предложений в элитном сегменте. Больше всего не хватает квартир с большой площадью, имеющих три и более спальни. Мы считаем, что такая тенденция естественна. Это связано с тем, что если раньше владелец элитной квартиры мог окупить ее, сдавая в аренду, за пять - семь лет, то сегодня с учетом роста цен на «элитку» срок окупаемости увеличился до десяти и более лет и сделал инвестиции в элитные квартиры с целью их последующей сдачи в аренду менее выгодными. Это в свою очередь привело к сокращению предложений на рынке аренды.

Кроме того, большим спросом независимо от цены пользуются квартиры с внутренней отделкой, выполненной по проектам модных дизайнеров, обставленные дорогой мебелью, с картинами и предметами антиквариата.

Совсем недавно в обществе развернулась дискуссия о необходимости введения прогрессивного налога на недвижимость. Может ли такой налог, в случае его введения, снизить интерес к элитному жилью?

Однозначно можно сказать, что введение прогрессивного налога не отпугнет покупателей дорогой недвижимости. Ведь основными мотивами при покупке элитной квартиры являются изменившиеся предпочтения, повышение социального статуса покупателя, увеличение дохода. Поэтому появление такого налога может привести только к одному - повышению цен на «элитку». Новый налог просто будет изначально заложен в себестоимость объекта. Кроме того, дополнительное налогообложение повлечет за собой и рост стоимости аренды элитных квартир.

Многие риэлтерские компании уже включают в свою сферу деятельности и девелоперское направление, и ваша компания, в этом отношении, также не стала исключением. Какие девелоперские проекты вы намерены реализовать в ближайшей перспективе?

В будущем году мы планируем выйти на рынок с одним проектом, который, вероятнее всего, будет реализовываться на перспективном Новорижском направлении. Общая площадь земельного участка под этот проект - около 10 гектар. Сейчас аналитики и маркетологи нашей компании определяют, как наиболее привлекательно реализовать этот проект, чтобы получить максимальную отдачу от инвестиций.

Какой бизнес на сегодняшний день является для вашей компании приоритетным: девелоперский или риэлтерский?

Первоначально мы ориентировались исключительно на риэлтерскую деятельность, но бурное развитие рынка элитной загородной недвижимости изменило наши приоритеты. Сейчас в нашем портфеле есть ряд заманчивых инвестиционных предложений, причем не только в сегменте жилой застройки.

 

[Борода]

При покупке квартиры надо торговаться

О том, какие перспективы ожидают в ближайшее время российский рынок жилья, можно ли надеяться на снижение цен, нужно ли торговаться при покупке квартиры и чем занимается ипотечный брокер, в интервью РИА Новости рассказала генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Наталья Кирпиченко.

Компания "МИЭЛЬ-Брокеридж" входит в холдинг "МИЭЛЬ". "МИЭЛЬ" появился на рынке недвижимости России в 1991 году как риэлторская компания. В 1997 году в компании было открыто отделение загородной недвижимости, в 1999 году "МИЭЛЬ" начал работать с ипотекой, а в 2000 году у компании появились первые девелоперские проекты. Контролируемый оборот холдинга "МИЭЛЬ" за 2006 год во всех сегментах рынка недвижимости составил около 2,5 миллиардов долларов. По состоянию на 1 января 2007 года, общая стоимость проектов под управлением Холдинга в сегменте городского жилья в московском регионе составила 1 миллиард 82 миллионов долларов, а сегменте загородного - превысила 610 миллионов долларов.

- Наталья Анатольевна, как, по Вашему прогнозу, будет развиваться ситуация на московском рынке жилья в ближайшей перспективе?

- В последние годы цены на рынке жилья растут волнообразно: бурный рост стоимости квадратных метров сменяется более плавным подъемом. Это хорошо видно на примере московского рынка. Если в прошлом году цены на жилье в столице взлетели более чем на 70%, то в этом году мы наблюдаем определенную стабилизацию, которая отчасти связана с тем, что люди в начале года ждали падения цен и не покупали квартиры. По нашим ощущениям, за вторую половину 2007 года цена квадратного метра в московских квартирах может вырасти еще на 15 - 17%.

Видимо, мы еще долго будем наблюдать скачкообразное повышение цен. Уже в следующем году рост цен, очевидно, вновь покажет более высокие темпы, а через год мы опять столкнемся со стабилизацией ценовой динамики и плавным ростом цен на жилье.

Кроме того, за последний год в столице изменился подход к формированию цены на недвижимость. В прошлом году квартира росла в цене ближе к сделке, и никто не удивлялся, если, например, за неделю до нее стоимость квартиры могли поднять на 10 тысяч долларов, а в день сделки - еще на 10 тысяч долларов. Этот опыт 2006 года научил продавцов и риэлторов включать в стоимость предстоящей сделки все планирующиеся повышения. Поэтому в этом году при покупке квартиры мы советуем активно торговаться в отличие от прошлого года, когда советовали быстрее покупать. Это связано с тем, что сегодня продавец и его риэлтор заранее завышают стоимость объектов недвижимости, предлагаемых к продаже. По нашей оценке в этом году, хорошо поторговавшись, вполне реально снизить стоимость каждой сделки примерно на 2-5%.

- А возможна ли ситуация, когда цены на жилье пойдут вниз?

- В сторону понижения рынок реально пойдет, только если мы в России, например, уже в следующем году построим 200 миллионов квадратных метров жилья - тогда цена не будет расти как минимум года два. Но пока это отдаленная мечта. В этом году в стране намечено возвести 50-52 миллиона квадратных метров жилых площадей, что в несколько раз меньше, чем необходимо.

Это касается и столицы. В целом ничто не мешает развиваться рынку в сторону увеличения. У нас нет ни одного фактора, который позволял, хотя бы с какой-то долей уверенности, говорить о возможном снижении цен на жилье в Москве в ближайшие 10-15 лет. Городу по-прежнему катастрофически не хватает жилого фонда.

- Тогда получается, что нам еще очень долго до решения проблемы доступного жилья?

- Жилищную проблему можно и нужно решать по нескольким направлениям, а не только через увеличение объемов строительства и внедрение ипотеки. Например, сейчас государство снова возвращается к подзабытой идее предоставлять жилье людям не в собственность, а в найм. Нужно только чтобы вместо государства, как это было при Советском Союзе, арендодателем квартиры для населения выступал частный бизнес. Такой подход, кстати говоря, широко применяется во многих развитых странах мира, в которых людям часто выгоднее арендовать квартиру, нежели иметь ее в собственности: получается дешевле, да и хлопот разных меньше.

- Но захотят ли люди отказаться от надежды приобрести собственное жилье?

- До того времени, как ипотека начала активно пропагандироваться государством, она тоже была не очень популярна у населения. Вообще не совсем понятно, почему люди думают, что они должны обязательно владеть недвижимостью? Немало случаев, когда, например, в Москве люди живут в квартире стоимостью почти в миллион долларов, и при этом живут очень скромно. Какое наслаждение владеть такой собственностью, а свою семью при этом держать в строжайшей экономии?

Конечно, подход к вопросу доступного жилья должен быть очень сбалансирован, и создавать частный рынок аренды нужно лишь как дополнение к другим жилищным программам. Предлагать квартиры в аренду целесообразно, прежде всего, людям определенных профессий, в развитии которых заинтересовано государство и частный бизнес.

- Вопрос в том, захочет ли бизнес принимать участие в подобном социальном проекте...

- Это не только социальный проект, для бизнеса он вполне может быть рентабельным. Конечно, вряд ли за него возьмутся фирмы, которые сейчас получают годовую прибыль выше 20% за счет строительства жилья.

Но уже сегодня в стране появляются компании, для которых приоритетными направлениями построения бизнеса стали капитализация фондов и выход на IPO. Им нужны активы на балансе, а недвижимость - тот самый реальный актив, лучше которого не найти. Для таких компаний 7-8%, а иногда и 12% годовых - это стабильный доход, позволяющий развивать бизнес. Правда, надо признать, что пока такой подход к ведению бизнеса больше характерен не для отечественных, а для иностранных компаний. Поэтому, я думаю, что наиболее перспективные игроки на российском рынке аренды жилья - это крупные финансовые холдинги, представленные в основном западными капиталами.

- Насколько, по Вашим оценкам, предстоящие в России кампании по выборам депутатов Госдумы и президента могут оказать влияние на рост цен на жилье?

- Я не думаю, что предстоящие выборы могут как-то серьезно повлиять на рынок жилья. Цены на рынке недвижимости, в принципе, очень сложно регулировать, так как основной объем выставляемой на продажу недвижимости пока приходится на вторичный рынок, который не зависит от воли политика и определяется населением. Можно допустить определенное давление со стороны государства на тех, кто строит жилье, но как можно в рыночных условиях заставить, например, ваших соседей продать квартиру по какой-то определенной, кем-то навязанной цене? Пока есть спрос, будет и предложение.

- Какие еще факторы могут оказать влияние на рынок в ближайшей перспективе?

- В этом году ситуация на рынке может резко измениться только в одном случае: если у банков не выдержат нервы, и они начнут снижать ставки по ипотечным кредитам. Тогда народ будет активнее брать ипотечные кредиты, в результате жилья на рынке станет меньше, а цены на него пойдут вверх. Такое влияние ипотеки стало очевидным прошлым летом и осенью, когда банки не просто снизили ставки, но еще и отменили по некоторым ипотечным программам первоначальный взнос, вызвав тем самым дополнительный спрос на жилье, а, следовательно, и рост его стоимости. Напомню, что разница между ипотечными ставками января и сентября 2006 года составляла 1,5-2%.

- Насколько вероятен такой сценарий и в этом году?

- Теоретически банки, у которых есть длинные деньги, уже сейчас могут позволить себе выдавать кредиты под 8-9,5% в год. Вопрос в том, готовы ли они морально к снижению уровня своей прибыли. Хотя определенный стимул для этого у банков есть: прошлый год показал такие высокие темпы роста ипотеки, что планы ипотечных сделок на этот год у многих кредитных организаций завышены и пока не выполняются.

С другой стороны, ипотека сейчас плавно приближается к той планке, когда бизнес перестает быть только бизнесом. Если государство продолжит активно вовлекать банки в социальную ипотеку с невысокими процентными ставками, а инфляция не будет снижаться обещанными темпами, то часть банков может просто отказаться от этого бизнеса по причине низкой рентабельности.

- Сегодня ипотека на рынке новостроек значительно популярнее, чем на рынке вторичного жилья. С чем это связано?

- Действительно, практика показывает, что через ипотеку люди охотнее покупают квартиры в новостройках, чем на вторичном рынке. По наблюдениям специалистов нашей компании - более чем в два раза. И это несмотря на то, что ставки ипотечного кредита за квартиру в новостройке выше, а сам кредит приходится выплачивать на год-два раньше, чем в квартиру можно будет заселиться.

У людей за последнее время сложилось устойчивое мнение, что если банк выдает кредит на покупку квартиры, то он по своим каналам проверил строительную компанию и уверен, что дом будет построен. На самом же деле профессиональный юрист, которого вы привлечете для заключения договора, проверит его соответствие 214-ФЗ не менее тщательно, чем банк.

Что касается проблемы двойных продаж квартир, которые существовали в прошлом году - это, скорее, отголоски трудностей еще пятилетней давности. Сейчас себя уже так не ведут. Рынок в целом у нас в стране постепенно меняется: например, сначала у нас были палатки, потом - магазинчики, потом - супермаркеты, а теперь супермаркеты на IPO выходят... Также и рынок недвижимости становится стабильнее и надежнее.

- В последние годы на российском рынке появилось для многих еще не знакомое понятие брокеридж. А зачем вообще нужен ипотечный брокер?

- Оформление ипотечного кредита - дело хлопотное. На Западе люди привыкли ценить свое рабочее время, поэтому активно используют услуги специалистов различного профиля, чтобы избежать оформительской волокиты. Для делового человека проще и, в конечном итоге, дешевле нанять профессионала, чем самому бегать собирать разные справки. Брокеридж как система и ипотечный брокер как конкретный исполнитель позволяют сэкономить время при оформлении кредита на покупку недвижимости. Постепенно подобная практика приживается и у нас.

Несмотря на то, что получение предварительного разрешения на ипотеку в банке действительно сейчас занимает немного времени - в среднем дня три - собственно покупка квартиры по ипотеке, по-прежнему, является долгой процедурой. По нашему опыту, могу сказать, что самостоятельная покупка квартиры по ипотеке - это, как минимум, два месяца частого отсутствия на рабочем месте. Кто-то может взять такой отпуск на работе и сэкономить деньги, но, думаю, отпуск не будет полностью оплачиваемым. Поэтому то, что человек может сэкономить на брокере, и то, что он потеряет, - вещи несопоставимые.

Другое дело, что у нас сейчас существуют ипотечные брокеры, которые работают без риэлторов. Такой подход мне совершенно не понятен. Как такой брокер будет искать квартиру для клиента после получения одобрения на сумму кредита? Через частные объявления? Я считаю, что ипотечный брокер, который не является частью общей риэлторскорй системы - это дутый бизнес.

- Какие, на Ваш взгляд, перспективы у ипотечного брокериджа в России?

- Думаю, что в России выживет технологичный брокеридж, который будет максимально автоматизирован. Ведь суть брокерской услуги - в технологии, и если у риэлтора есть на компьютере все банковские программы и он умеет ими пользоваться, то тогда он выступает в качестве брокера. Любой риэлтор может быть брокером, но не любой брокер может быть риэлтором.

В конкурентной борьбе выигрывает не тот, кто занимается просто сбором документов клиента, формирует их в красивую папочку и относит в банк, а тот, кто предоставляет клиенту существенные преференции по кредиту по сравнению с банковскими программами. Кроме того, брокер должен заниматься подбором недвижимости и полным оформлением ипотечной сделки вплоть до получения клиентом свидетельства о собственности. Ведь цель клиента - вовсе не кредит как таковой, а квартира или дом. И те компании, которые обеспечивают клиенту комплексный подход, наиболее конкурентоспособны.

- Во сколько сегодня обходятся услуги ипотечного брокера?

- Изначально система аннуитетных (аннуитет - ежегодная сумма, уплачиваемая заемщиком для погашения долга, предназначенная для амортизации займа и процентов по нему - прим. РИА Новости) платежей в ипотеке значительно прозрачнее потребительского кредитования. В отличие от потребительского кредита, в структуре которого зачастую спрятаны дополнительные платежи, в аннуитете это почти невозможно. Конечно, договор ипотечного кредитования может предполагать и сопутствующие расходы, но они понятны и четко прописаны в договоре. Например, в результате страхования сделки размер суммы ежегодных процентов, выплачиваемых по ипотечному кредиту, дополнительно увеличится на 1%. А вот все остальные расчеты являются одноразовыми - это оплата услуг риэлтора, брокера и оценщика квартиры. В нашей компании, например, за услуги риэлтора придется заплатить 3% от стоимости квартиры, за услуги брокера - 15 тысяч рублей, а за услуги оценщика - около 3500 рублей.

 

[Борода]

Всемирный банк: условия для строительного бизнеса в Москве одни из худших в мире

26 сентября 2007 г.
Euronews
Российская столица перечеркнула позитивные изменения в законодательстве РФ о лицензировании строителей тем, что заставляет компании платить одну из наиболее высоких в мире цен за подключение к коммунальным и электрическим сетям в черте города, констатируют эксперты Всемирного банка и Международной финансовой корпорации (IFC, входит в группу ВБ), сообщает РИА Новости.

В пресс-релизе по презентации ежегодного доклада об условиях ведения бизнеса в различных странах (Doing Business 2008) отмечается, что в текущем году Россия провела административную реформу и ввела новое законодательство в области строительства, что позволило снизить число процедур для получения разрешения на строительство с 56 до 54 и время с 739 до 704 дней.

"Но положительный эффект этой реформы был полностью перечеркнут реформой на уровне муниципального законодательства города Москвы. Например, в Москве были внесены изменения в нормативную базу, регулирующую доступ к коммунальным услугам", - говорится в пресс-релизе.

По данным экспертов, в результате компании должны покупать право подключения к электрическим сетям в пределах Москвы за 40 тысяч рублей за один кВт.

"Среднее по размеру предприятие, например склад, использует около 140 кВт мощности. Таким образом, плата только за право подключения к электрическим сетям для такой компании составит более 200 тысяч долларов, что в 35 раз превышает средний доход на душу населения в стране. Эта цена - одна из наиболее высоких в мире для получения права на строительство", - отмечается в пресс-релизе.

В результате, страна оказалась по этому индикатору (лицензирование как условие благоприятствования ведению бизнеса - прим.ред.) на 177 месте из 178, обойдя лишь Эритрею.

Такой низкий результат порожден в том числе и спецификой расчета этого индикатора. В настоящий момент, чтобы сделать данные разных стран сравнимыми, методология исследования экспертов ВБ и IFC рассматривает ситуацию в крупнейшем деловом городе страны, в России это Москва, поясняется в пресс-релизе.

"Понимая, что регуляторная база в Москве по целому ряду индикаторов отличается от ситуации в других регионах, команда Doing Business сейчас проводит сравнительное исследование десяти крупнейших городов страны. Результаты исследования будут обнародованы до конца 2007 года", - также отмечается в докладе.

 

[legler]

...если быть точнее,то 7200...

Денис, говорят, проблема с бетоном "рассосалась"?
Сначала нагнетали, нагнетали...а теперь все попритихли...
======================================
Лююююди,
интересно, и КАК оно так успокоилось само по себе?!

 

[crazytosh]

мда..дела...